Často som sa stretol s názorom – či už od realitných maklérov alebo finančných poradcov – že investovanie do nehnuteľností na Slovensku sa neoplatí. Typickou reakciou býva: „V nehnuteľnostiach viete zarobiť len 3–4 % ročne a so všetkými starosťami s nájomníkmi to nestojí za to.“
Ako pri akejkoľvek finančnej rade je dôležité položiť tri základné otázky osobe, ktorá vám radí:
- Koľko podobných investícií má táto osoba vo svojom portfóliu?
- Čím sa tento človek živí – poradenstvom alebo priamym investovaním do tých produktov, ktoré odporúča?
- Aký zisk dosiahol za posledné tri roky z týchto investícií?
Ak sú odpovede: nemám žiadne investície, živím sa poradenstvom a z investovania som nezarobil nič, je rozumné tieto rady prijímať s rezervou a radšej sa spoľahnúť na vlastný rozum a ďalšie vzdelávanie.
Analýza investície do nehnuteľnosti na reálnom príklade
Pre ukážku si vezmeme nehnuteľnosť, ktorú sme kúpili začiatkom roka 2016 – garsónku v centre Bratislavy. Pozrime na ňu z pohľadu začiatočníka, ktorý by ju kúpil v hotovosti a spravil si jednoduchý finančný prepočet:
- Cena nehnuteľnosti na portáli: 92 000 EUR
- Spôsob platby: hotovosť
- Možný mesačný nájom: 425 EUR
- Mesačné náklady: 90 EUR (správca, energie, internet)
Výnosnosť investície – základný ukazovateľ
Výpočet čistého výnosu (net yield) prebieha takto:
((425 – 90) × 12) / 92 000 × 100 = 4,37 % p.a.
Tento výsledok predstavuje ročný čistý výnos z investície po odpočítaní základných nákladov. Z hľadiska súčasných bankových vkladov (1–1,5 % p.a.) je to relatívne atraktívne číslo. O starostiach s nájomníkmi si povieme v samostatnom článku.
Otázka znie: Išiel by som do tejto investície? Ani náhodou!
Očakávam od svojich investícií omnoho vyšší výnos a lepšie využitie vložených prostriedkov.
Rozšírený pohľad: pákový efekt, vyjednanie ceny a komplexné náklady
Pri uvedenej investícii chýbajú tri dôležité aspekty – pákový efekt (leverage), kúpa za výhodnú cenu a vážny prehľad o všetkých nákladoch a výnosoch. Poďme sa na ne pozrieť detailnejšie:
Kúpa za výhodnú cenu
Pri realitách máte jedinečnú možnosť ovplyvniť cenu samotnej investície – vy rozhodujete, koľko ste ochotní zaplatiť. Ak neustupujete, predávajúci neznamená stratu, ale príležitosť hľadať ďalej. V praxi to znamená, že naozaj úspešní investori opakovane odchádzajú od stola bez kúpy. V našom prípade sme po niekoľkých kolách rokovaní znížili cenu z 92 000 EUR na 81 000 EUR.
Pákový efekt a financovanie úverom
Veľkou výhodou investičných nehnuteľností je možnosť financovania bankovým úverom. Banka vám často požičiava až 80 % hodnoty nehnuteľnosti, čo znamená, že využívate pákový efekt – na ovládanie celej investície potrebujete len 20 % vlastných zdrojov.
Pri novej cene 81 000 EUR vyzerá investícia nasledovne:
- Kúpna cena: 81 000 EUR
- Vlastné zdroje: 20 % = 16 200 EUR
- Hypotekárny úver: 80 % = 64 800 EUR, 30 rokov fix na 5 rokov, úrok 1,69 % p.a.
- Mesačný nájom: 425 EUR
- Mesačné prevádzkové náklady: 90 EUR
- Mesačná splátka úveru: 230 EUR
Čistý ročný výnos s pákovým efektom (net yield)
Výpočet:
((425 – 90 – 230) × 12) / 81 000 × 100 = 1,56 % p.a.
Na prvý pohľad vyzerá výnos nižší ako predtým, čo je logické, pretože sme odpočítali aj splátky na úver. Avšak banka nám poskytla finančnú páku, preto je efektívnejšie posudzovať výnos na skutočne vložený kapitál.
Výnos na vložený kapitál (ROI)
Pri výpočte ROI zohľadňujeme iba vlastné zdroje (16 200 EUR):
((425 – 90 – 230) × 12) / 16 200 × 100 = 7,78 % p.a.
Táto hodnota už vyzerá atraktívnejšie, ale pre profesionálneho investora je stále málo.
Zohľadnenie ďalších faktorov: splácanie istiny a rast ceny nehnuteľnosti
Splácanie istiny cez nájomné
Hypotekárna splátka obsahuje úrok a splácanie istiny, čo znamená, že dlh sa postupne znižuje. V prvom roku je splátka istiny približne 1 678 EUR a tento fakt predstavuje ďalší nepriamy výnos z investície.
Po započítaní splatenia istiny upravíme vzorec ROI nasledovne:
(((425 – 90 – 230) × 12) + 1 678) / 16 200 × 100 = 18,2 % p.a.
Tento výnos už stojí za zváženie.
Rast hodnoty nehnuteľnosti
Priemerný dlhodobý rast cien nehnuteľností na Slovensku od roku 2002 je cca 5,63 % ročne. Konzervatívna očakávaná miera rastu by mohla byť 2 % ročne, čo by pre našu nehnuteľnosť znamenalo nárast hodnoty cca 1 620 EUR ročne.
Započítaním rastu ceny získavame kompletný prehľad o celkovej výnosnosti:
(((425 – 90 – 230) × 12) + 1 678 + 1 620) / 16 200 × 100 = 28,2 % p.a.
Pri raste o 5 % (priemerný nárast cca 4 050 EUR) ide už o neuveriteľných 43 % p.a.
Zhodnotenie ceny nehnuteľnosti spolu s leverage efektom sú najsilnejšie faktory vplývajúce na výnosnosť tejto investície. Napriek tomu sa rozumní investori nespoliehajú len na rast ceny, pretože nikto nevie predpovedať trh s nehnuteľnosťami dlhodobo.
Komplexný pohľad na všetky náklady investície
Mnohí začínajúci investori sa pri odhade výnosu spoliehajú len na mesačný nájom odpočítaný o splátku hypotéky, energie a správu. To je však veľký omyl. Skutočný čistý výnos sa musí zohľadniť o všetky možné náklady aj rezervu na budúce výdavky.
Dôležité nákladové položky a rezerva
- Opravy a výmena zariadení: pravidelné údržby, opravy, výmena spotrebičov – odhadujem mesačne približne 5–6 % z nájomného, t.j. 30–40 EUR.
- Obdobie neobsadenosti bytu: štandardné sú 2 týždne až mesiac bez nájomníka za rok, čo efektívne znižuje čistý príjem o zhruba 17 EUR mesačne.
- Poistenie nehnuteľnosti: približne 8–10 EUR mesačne.
- Daň z nehnuteľnosti: riadime sa lokálnymi sadzbami, cca 1–2 EUR mesačne v Bratislave.
Po všetkých týchto úpravách sa reálna výnosnosť našej investície pohybuje približne okolo 15 % p.a. – pred započítaním daňových výhod a rastu hodnoty nehnuteľnosti.
Odporúčania pre záujemcov o investície do nehnuteľností na Slovensku
Investovanie do nehnuteľností predstavuje komplexnú disciplínu, ktorá si vyžaduje kombináciu finančných znalostí, trpezlivosti a schopnosti hodnotiť riziká. Vďaka pákovému efektu, negociačným schopnostiam a detailnému pochopeniu nákladovej štruktúry môže byť táto forma investovania veľmi výnosná.
Na druhej strane treba mať na pamäti, že kľúčom k úspechu je edukácia, rozumné rozhodovanie a nie slepá viera v rýchle zhodnotenie či zázračné rasty cien. Preto odporúčam každý krok dôkladne analyzovať a vzdelávať sa nielen v oblasti realít, ale aj financií a správy majetku.
Investícia do vlastného vzdelania je tou najlepšou cestou k dlhodobému úspechu.
Autor: Tomáš Pieružek, zakladateľ portálu a autor kurzu Realitný investor
