Nárast dopytu v maloobchodnom sektore a jeho vplyv na investičnú aktivitu
V maloobchodnom sektore, vrátane nákupných centier, došlo v 1. polroku 2023 k výraznému nárastu dopytu, ktorý predstavoval až 35 % podiel na celkovej investičnej aktivite v tejto oblasti. Tento trend reflektuje dynamiku spotrebiteľského trhu a posilňuje pozíciu maloobchodných nehnuteľností ako atraktívnej investičnej triedy v regióne.
Investičná aktivita v strednej a východnej Európe v 1. polroku 2023
/Bratislava, 22. augusta 2023/ Objem investícií v 2. štvrťroku a za prvý polrok 2023 v strednej a východnej Európe (CEE) dosiahol jeden z najnižších historických rekordov. Poľsko zaujalo vedúcu pozíciu so 42-% podielom na celkových regionálnych investíciách, nasledované Českou republikou s 34 % a Slovenskom s podielom 9,5 %. Bulharsko bolo jedinou krajinou v regióne, ktorá zaznamenala medziročný nárast investičných objemov. Naopak, ostatné trhy vykázali poklesy od 42 % až do 87 %, čo potvrdzuje všeobecnú stagnáciu investičného trhu, ako uvádza najnovšia správa Colliers „Investičná scéna v 1. polroku 2023“.
Makroekonomické faktory ovplyvňujúce investičný trh v regióne CEE
Hospodársky rast a jeho dynamika
Silviu Pop, riaditeľ prieskumu pre strednú a východnú Európu a Rumunsko, zdôrazňuje, že oslabenie ekonomického rastu v regióne CEE-6 (Česká republika, Poľsko, Slovensko, Maďarsko, Rumunsko a Bulharsko) je jedným z hlavných faktorov súčasnej nízkej investičnej aktivity. V 1. štvrťroku 2023 zaznamenali tri krajiny, vrátane Českej republiky, Maďarska a Poľska, záporný ročný rast HDP. Naopak, Rumunsko a Bulharsko vykázali rast ekonomiky o viac než 2 %, zatiaľ čo Slovensko dosiahlo pozitívny rast na úrovni 1 %. Pred očakávanými výsledkami HDP za druhý štvrťrok je pravdepodobné, že slabá ekonomická dynamika bude aj naďalej pretrvávať, čo ovplyvní krátkodobý vývoj trhu.
Úrokové sadzby a inflácia ako bariéry investícií
Vysoké úrokové sadzby, nárast nákladových rizík a neisté globálne hospodárske prostredie naďalej tlačia investičný trh v regióne CEE do úzadia. Inflácia zostáva významným problémom najmä z dôvodu volatility zložiek spotrebného koša, ako sú ceny energií. Kým pokles medziročného rastu spotrebiteľských cien odráža najmä energetickú zložku, tzv. „čistá inflácia“ – ktorá vylučuje energiu a sezónne potraviny – postupne klesá, čím sa spomaľuje tempo rastu životných nákladov.
Investičné objemy a predpoklady pre ďalšie obdobie
Vývoj objemu investícií v strednej a východnej Európe
Kevin Turpin, regionálny riaditeľ kapitálových trhov pre strednú a východnú Európu, uviedol, že investičná aktivita v tomto regióne počas 1. polroka 2023 dosiahla hranicu 2,02 miliardy eur, čo predstavuje medziročný pokles o približne 64 %. Tento obraz kopíruje globalne a európske trendy, ktoré sú charakterizované neistotou v oblasti dlhodobého financovania a zvýšenými nákladmi na úvery.
Odporúčania naznačujú, že pokiaľ sa situácia v oblasti úrokových sadzieb a inflácie nezlepší, výraznejšie oživenie trhu investícií možno očakávať až v dlhodobejšom horizonte. Predpokladá sa, že celkový objem transakcií v CEE by mohol do konca roka prekročiť hranicu 5 miliárd eur, pričom Slovensko by malo udržať celkový objem nad úrovňou 500 miliónov eur.
Vplyv nepriaznivých trhových podmienok na oceňovanie
Nedostatok transparentných údajov o transakciách prispieva k predĺženiu obdobia zisťovania reálnych trhových cien. Oživenie trhu bude závisieť od zlepšenia inflačného a úrokového prostredia. Významné faktory, ako sú refinancovanie, splatnosť dlhopisov, dodržiavanie pravidiel ESG (environmentálne, sociálne a riadiace kritériá) a špecifické situácie v sektore či krajinách, môžu zásadne ovplyvniť investičné stratégie a holdingové rozhodnutia investorov.
Prime yields a aktuálne očakávania investorov
Určenie aktuálnej úrovne prime yields predstavuje výzvu vzhľadom na nedostatočnú dostupnosť spoľahlivých dát. Odhady sú stále viac založené na trhovom sentimentu, ktorý ovplyvňujú faktory ako úrokové sadzby, ESG regulácie, štrukturálne zmeny na nájomnom trhu a sektorové špecifiká.
„Celkové náklady na financovanie sa momentálne pohybujú v rozmedzí 5,5 až 6,5 %, čo je dôsledkom výrazného zvýšenia úrokových sadzieb a zvýšených nákladov na finančné nástroje ako úrokové swapy. Súčasne dochádza k útlmu investičného apetítu smerom k iným stratégiám, ktoré začínajú pôsobiť ako atraktívna alternatíva k nehnuteľnostiam. Tento trend vytvára dodatočný tlak na znižovanie cenových očakávaní kupujúcich,“ vysvetľuje Turpin.
Analýza investičných tokov podľa odvetví
Objem investícií do kancelárskych priestorov zaznamenal výrazný pokles, čo platí globálne aj v regióne CEE. V prvom polroku 2023 predstavoval kancelársky sektor len 29,5 % z celkového objemu investícií, podobne ako sektor priemyselných a skladových nehnuteľností. Naopak, sektor maloobchodu sa dostal späť na vrchol investičnej aktivity s 35-% podielom, vrátane významnej transakcie – predaja obchodného centra v Pardubiciach v Českej republike za viac než 100 miliónov eur.
Slovenský trh sa v tomto období odlišoval najmä vysokou aktivitou v oblasti kancelárií. Dve z najväčších transakcií v druhom štvrťroku sa týkali predaja kancelárskych budov v bratislavskej centrálnej obchodnej štvrti. J&T RealEstate predal budovu Landererova 12 spoločnosti ZFP Investments, zatiaľ čo kancelársku budovu Pribinova 19, súčasť komplexu Eurovea, získala spoločnosť IAD Investments.
Investičné zdroje podľa pôvodu kapitálu
Domáci kapitál sa v roku 2023 ukázal ako najaktívnejší investor v regióne CEE-6, pričom jeho podiel dosiahol 59 % z celkových regionálnych investícií. Český kapitál mal na tom dominantný podiel – 40 %, pričom vyše 17 % investícií pripadlo na dve významné maloobchodné transakcie. Ďalším významným zdrojom investícií bol regionálny kapitál zo strednej a východnej Európy s 19 %, nasledujú európske investície (14 %), ázijsko-pacifický kapitál (7 %), investori z USA (5,4 %) a kapitál z blízkeho východu (5 %).
Výhľad na trh a dlhodobé perspektívy pre región strednej a východnej Európy
Silviu Pop vyjadruje pozitívny dlhodobý pohľad na investičný potenciál regiónu: „Napriek krátkodobým ťažkostiam sú geopolitické zmeny a stabilný hospodársky rast v CEE-6 základom pre dlhodobé investičné príležitosti. Región ponúka atraktívne rozdiely medzi mzdami a produktivitou v porovnaní so západnými ekonomikami, čo z neho robí lákavé miesto pre strategické alokácie kapitálu. Súčasné výzvy preto vnímame skôr ako príležitosti, ktoré je možné využiť v dlhšom časovom horizonte.“
[1] Skupina krajín CEE-6 zahŕňa Českú republiku, Poľsko, Slovensko, Maďarsko, Rumunsko a Bulharsko.
