Právna a daňová regulácia krátkodobého prenájmu na Slovensku

Krátkodobý prenájom a ubytovanie v slovenskom právnom kontexte

Krátkodobý prenájom realizovaný prostredníctvom digitálnych platforiem ako Airbnb, Booking a podobne, je na Slovensku spravidla vnímaný ako poskytovanie ubytovacích služieb. Tento druh činnosti podlieha živnostenskému oprávneniu, najmä ak sú súčasťou ponúkané služby typické pre hotelový segment, ako napríklad pravidelné upratovanie, zabezpečenie lôžkovín, check-in či správa hostí. Pokiaľ však ide o prenájom nehnuteľností bez pridružených služieb, takýto prenájom sa posudzuje podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov (ZDP) ako prenájom mimo živnosti.

Správne určenie charakteru poskytovania výrazne ovplyvňuje daňové povinnosti, DPH režim, miestne poplatky a tiež povinnosť evidencie tržieb. Rôzne kategórie podliehajú rozdielnym reguláciám, preto je dôležité dôkladne rozlíšiť, či ide o podnikanie prostredníctvom ubytovacích služieb, alebo len o prenájom nehnuteľnosti.

Rozdiely v zdaňovaní podľa zákona o dani z príjmov

Príjmy z ubytovacích služieb (živnosť podľa § 6 ods. 1 ZDP)

V prípade podnikateľskej činnosti v oblasti ubytovania ide o príjmy z podnikania podľa § 6 ods. 1 ZDP. Osoba poskytujúca takéto služby je považovaná za samostatne zárobkovo činnú osobu (SZČO) s povinnosťou viesť účtovníctvo alebo daňovú evidenciu. Taktiež je oprávnená uplatniť skutočné výdavky alebo paušálne výdavky za predpokladu splnenia podmienok. Podnikateľ je povinný registrovať sa, platiť odvody a dodržiavať ďalšie zákonné povinnosti.

Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti bez služieb (§ 6 ods. 3 ZDP)

V prípade „holého“ prenájmu ide o príjmy podľa § 6 ods. 3 ZDP, teda z prenájmu nehnuteľnosti bez poskytovania ďalších služieb. Pre fyzické osoby je ročný príjem do sumy 500 € oslobodený od dane. Ak príjem presiahne túto sumu, zvyšok sa zdaňuje ako príjem z prenájmu a vyplní sa daňové priznanie typ B.

DPH pri krátkodobých ubytovacích službách a prenájme

Nové sadzby DPH od roku 2025

Od 1. januára 2025 patria ubytovacie služby na Slovensku do zníženej sadzby DPH vo výške 5 %. S týmto krokom prišlo zároveň zvýšenie štandardnej sadzby na 23 % a zrušenie prechodnej sadzby 10 %. Krátkodobé ubytovanie tak bude zdaňované zvýhodnenou sadzbou, zatiaľ čo dlhodobý prenájom nehnuteľností na bývanie je od DPH oslobodený.

Povinnosti pri registrácii DPH

Zákon ukladaný povinnosť registrácie platiteľa DPH pri dosiahnutí obratu 50 000 € ročne je v prípade ubytovateľov záväzný. Existujú špecifické pravidlá pre okamžitú registráciu pri prekročení hranice 62 500 €, pričom platia technické lehoty na podanie žiadosti o registráciu. Pre dôsledné zdaňovanie odporúčame sledovať kumulatívny obrat za bežný kalendárny rok.

Miestna daň za ubytovanie: povinnosti a postupy

Miestna daň za ubytovanie je upravená zákonom č. 582/2004 Z. z. a každá obec ju zavádza všeobecne záväzným nariadením (VZN). Prevádzkovateľ je povinný vyberať túto daň od hostí za každé prenocovanie a pravidelne ju odvádzať správcovi dane obce. Sadzby, lehoty a postupy pre registráciu sa líšia podľa jednotlivých samospráv, preto je nutné sledovať aktuálne VZN vašej obce a viesť príslušnú evidenciu ubytovaných osôb.

Povinnosti voči polícii pri ubytovaní cudzincov

Legislatíva vyžaduje, aby ubytovateľ pri ubytovaní cudzincov dôsledne overil ich totožnosť a viedol knihu ubytovaných osôb. Taktiež je povinný do piatich dní od ubytovania doručiť hlásenie pobytu cudzinca príslušnému oddeleniu cudzineckej polície. V súčasnosti je možné toto hlásenie podávať aj elektronicky. Povinnosti sa ďalej rozlišujú podľa štátnej príslušnosti hostí – iné sú pravidlá pre občanov EÚ a iné pre osoby z tretích krajín, pričom platia prísne lehoty na podanie hlásení.

Typy živnostenských oprávnení pri poskytovaní ubytovania

• Ubytovacie služby bez poskytovania pohostinských služieb – tvorená ako voľná živnosť; ide o bežné poskytovanie ubytovania bez servisu s jedlami alebo nápojmi.
• Ubytovanie s poskytovaním jedál a nápojov – zaraďuje sa ako viazaná živnosť, na ktorú sa vyžaduje preukázanie odbornej spôsobilosti.

Evidencia tržieb a systém eKasa pri prenájme a ubytovaní

Pri poskytovaní ubytovacích služieb je prijaté hotovostné platby potrebné evidovať cez systém eKasa, či už ide o online registračné pokladnice (ORP) alebo virtuálne registračné pokladnice (VRP), pokiaľ neplatí výnimka. Naopak, pre „holý“ prenájom podľa kódu 68.20 nehnuteľností nezakladá zákon o evidencii tržieb povinnosť evidencie hotovostných platieb. Preto je potrebné rozlišovať druh poskytovanej služby a podľa toho správne implementovať pravidlá evidencie tržieb. Navyše, platia limity a pravidlá týkajúce sa platby v hotovosti, ktoré je dobré dôsledne sledovať a dodržiavať.

Platformy a povinnosti vyplývajúce zo smernice DAC7

Od roku 2023 majú digitálne platformy, ako Airbnb či Booking, povinnosť reportovať daňovým správam členských štátov EÚ údaje o príjmoch predajcov a hostiteľov podľa smernice DAC7. Táto regulácia prispieva k zvýšenej transparentnosti príjmov z prenájmov a ubytovania, čím sa zosilňuje kontrola ich riadneho zdanenia a platenia miestnych poplatkov. Pre ubytovateľov to znamená nutnosť viesť presnú evidenciu a správne vykazovať príjmy v daňovom priznaní.

Rozdiely v DPH pri dlhodobom prenájme a krátkodobom ubytovaní

• Dlhodobý prenájom nehnuteľnosti na bývanie – je oslobodený od DPH. Avšak pri prenájme podnikateľom je v určitých prípadoch možné dobrovoľne uplatniť zdanenie, s výnimkou nájmu bytu alebo domu na bývanie.
• Krátkodobé ubytovanie – je považované za zdaniteľnú službu a od roku 2025 podlieha zníženej sadzbe DPH 5 %, za predpokladu správneho zaradenia činnosti podľa zákona.

Príklad daňového a legislatívneho režimu pre jednu nehnuteľnosť

1. Registrácia živnosti – ohlásenie príslušnej voľnej alebo viazanej živnosti v závislosti od rozsahu poskytovaných služieb.
2. Zdaňovanie príjmov – evidovanie príjmov a výdavkov alebo uplatnenie paušálnych nákladov, zdanenie podľa § 6 ods. 1 ZDP.
3. Registrácia k DPH – ak prekročíte obrat 50 000 €, vykonávate registráciu a poskytujete ubytovanie s fakturáciou DPH vo výške 5 %.
4. Miestna daň za ubytovanie – registrácia na obecnom úrade, vyberanie a odvádzanie dane v zmysle miestnych predpisov a vedenie evidencie prenocovaní.
5. Hlásenia polícii – plnenie zákonom stanovenej povinnosti hlásenia pobytu cudzincov a vedenie knihy ubytovaných.
6. Evidencia tržieb – ak dochádza k hotovostným platbám, povinnosť evidencie v systéme eKasa, pokiaľ nie je stanovená výnimka.

Najčastejšie chyby a riziká spojené s krátkodobým ubytovaním

• Nepriznanie podnikateľského statusu – bežné krátkodobé a pravidelné ubytovanie zákon považuje za podnikanie. Nesprávne určenie môže viesť k domeraniu daní, DPH a sankciám.
• Prehliadanie miestnej dane za ubytovanie – prevádzkovateľ musí túto daň vyberať od hostí a pravidelne ju odvádzať obci podľa miestne platných predpisov.
• Zlý odhad sadzby DPH – od roku 2025 spadá ubytovanie do 5 % sadzby, pričom dlhodobý prenájom bývania je od DPH oslobodený.
• Nesplnenie povinností voči cudzineckej polícii – kontrola dodržania lehot a evidencie hostí je prísna a predpisy treba bezpodmienečne dodržiavať.
• Dôvera v automatickú správu cez platformy – reportovanie podľa DAC7 nerieši povinnosti ubytovateľov v oblasti priznania dane, DPH a miestnych poplatkov.

Odporúčania pre nastavenie prevádzky krátkodobého prenájmu

• Výber správnej kategórie činnosti – dôkladne stanovte rozsah poskytovaných služieb a na jeho základe vyberte príslušnú živnosť a daňový režim.
• Úprava cien a DPH – pri registrácii k DPH kalkulujte so zníženou sadzbou 5 % a aktualizujte cenníky vo všetkých predajných kanáloch.
• Správa miestnej dane – pripravte si interné postupy na výber a odvádzanie dane vrátane pravidelného reportingu a vedenia evidencie prenocovaní.
• Automatizácia compliance procesov – digitalizujte knihu ubytovaných hostí a hlásenia polícii, aby ste predišli chybám a sankciám.
• Dôsledná evidencia a dokumentácia – vedzte presnú evidenciu príjmov, výdavkov a účtovných dokladov, ktoré sú kľúčové pri prípadných kontrolách zo strany finančnej správy.
• Pravidelná konzultácia s odborníkmi – využívajte služby daňových a právnych poradcov na sledovanie legislatívnych zmien a správne nastavenie podnikateľského prostredia.
• Vzdelávanie a informovanosť – zabezpečte si aktuálne informácie o právnych, daňových a prevádzkových povinnostiach, ktoré sa týkajú krátkodobého prenájmu a ubytovania.

Dodržiavanie všetkých uvedených pravidiel a odporúčaní významne znižuje riziká spojené s prevádzkou krátkodobého prenájmu a zabezpečuje hladký chod podnikania v súlade so slovenskou legislatívou. Včasná príprava a priebežná kontrola správnosti plnenia povinností navyše výrazne prispievajú k dlhodobej spokojnosti hostí aj majiteľov nehnuteľností.